こんな疑問に答えていきます。
本記事の内容
・公務員の不動産投資は合法です【条件あり】
・公務員が不動産投資に向いている理由【借金しやすい】
・不動産投資を始めるには勉強と下調べがすべてです
お疲れ様です、公務員大学 総長のはやたです。
私は現役の地方公務員で、副業歴は4年。現在はブログでお小遣い程度にお金を稼いでいます。
不動産は所有しておりませんが、1年ほど書籍を読み漁り、セミナーや面談も10回以上経験し、不動産投資業界にはそれなりに精通しています。
不動産投資は皆さんが思っているほどに怖い世界ではありませんが、簡単ではない世界です。きちんと勉強しないとカモにされます。
読者の皆さんが変な物件をつかまされないように、不動産投資に関する自分の知識をすべてお伝えしておきたいと思います。
なお、そもそもの公務員の副業に関しての基本的知識を身に着けたい方は、「公務員の副業禁止規定の意味とは【フローチャートあり】」を参考にどうぞ。図もあるのでそれなりにわかりやすいと思います。
公務員の不動産投資は合法です【条件あり】
公務員は不動産投資に取り組んで大丈夫です。大丈夫と言うのは、法律的にやって大丈夫ですよ、という意味です。
ただし、無制限で不動産投資ができるわけではありません。一定程度の制限があります。
大規模経営は制限されている
公務員の不動産投資は、人事院規則１４－８により、賃貸できる物件等に制限がかけられています。
＜人事院規則１４－８より一部抜粋＞
二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
（1）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。（中略）
（3）不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合
まとめると、扱う物件の数が「アパート5棟・部屋数は10室」以下であること。不動産所得が年間500万以下であることが、原則とされています。
ですので、このルールの範囲内であれば、所属先への申請などは不要です。
申請すれば大規模経営も可能
例外も認められていて、例えば不動産所得が500万以上となる場合でも、申請を行い、承認されれば大規模経営も認められます。
実際に私の元上司で、地元の大地主だった人を何人か知っています。
駅前に数百台規模の駐車場を有するなど、どう考えても500万なんて規模では済まないレベルだったので、間違いなく許可を取っていたと思います。
公務員が不動産投資に向いている理由【借金しやすい】
不動産投資に向いているかどうかは、「借金のしやすさ」で決まります。
借金というと聞こえが悪いので言い換えると、銀行が融資をしやすい人は不動産投資に向いています。
公務員という職種は、最強とまでは言いませんが、社会的信用が高く、銀行の融資が通りやすいと言われています。
公務員は属性が高い
「銀行の融資のしやすさ」は業界用語で「属性」と言います。
属性が高い人は融資をしてもらいやすく、公務員はその上位層に位置しています。
不動産投資の営業マンに聞いたことがありますが、ざっくりと下記のような構成になっているようです。
最上位：士業（医師・弁護士）、公務員
上位層：一部上場企業社員
中間層：中小企業社員
下位層：個人事業主
もちろん、銀行によって方針が異なるので、「会社員より〇倍のお金が借りられる」と言うことはできませんが、銀行の借り入れ審査はとてもスムーズなようです。
公務員は冒険しない限り、融資は下りるという前提で考えて大丈夫です。
不動産投資は勉強と下調べがすべて
不動産投資の怖いところは、1度買った物件を簡単には手放せないことです。
そのため、事前に正し知識を身に着け、できる限りベストの物件を選ぶ眼力をつけることが、不動産投資を成功させるカギになります。
補足：不動産投資のビジネスモデルは、仲介による手数料ですので、営業マンは自社が扱う物件を買ってもらおうとあの手この手で説得してきます。中立な立場で提案してくれる会社を見抜く力が、成功の一つ重要なポイントです。
専門知識は本で十分身に着けられる
不動産投資の知識は割とアカデミックな要素が強く、例えば計算式を用いて対象物件が収益を生み出す物件かどうかを判断します。
こういった計算式をきちんと理解できないとカモにされますが、このレベルの知識は本を読むだけで身に着けることができます。。
不動産投資の勉強におすすめの本
オススメの本を２つ紹介しますね。
不動産投資の嘘
これは本当にすごい本です。5回くらい読みなおしました。
実は上述の計算式はこの本に書いてあることそのままなのですが、アカデミックな知識をガンガン詰め込んでいます。
「収益の出る物件の考え方」について、数字を用いて論理的に解説してくれていることがポイントですね。
「世界一わかりやすい公務員の不動産投資術」
こちらの本では、下記の内容が書かれています。
・公務員の不動産投資の基礎知識
・公務員の借り入れ戦略
・中古アパート投資に成功した公務員大家の具体例
公務員出身の大家さんが書いている本ということもあり、法律的な面からの解説など、公務員が気になるところはきちんと解説がされている本です。
他には不動産投資に関するメディアサイトを閲覧するのも、情報収集としては有効です。
【ＧＡＬＡ・ＮＡＶＩ（ガーラ・ナビ）】 
では、無料で不動産投資に関する資料やコラムの閲覧ができますので、初めての方にはおすすめですよ。
≫≫資産運用型マンションのことなら、ＧＡＬＡ・ＮＡＶＩにおまかせ！ 
時間がない人はセミナーでもOK
あまり時間がない、読書よりは人の話を聞きたい、質問したいという方はセミナーに行くのもアリだと思います。
実際に私もいくつかセミナーに参加しましたが、変な押し売りはなく、オーソドックスな知識の説明をしているところがほとんどでした。もちろん土日にやっていますし、無料です。
※2022年3月現在、コロナウイルス対策にてオンラインセミナーに切り替えている会社さんが多いです。
いきなりセミナーは怖い・・・という方は、各社から一括請求をするという手法もあります。もちろん無料。入力項目はメールアドレスや氏名など、3分でできますので、興味があればご請求ください。
迷ったら行動すべし
「色々わかったけど、どうしよう」と悩み始めたら、なんでもいいからやってください。
いきなり個別面談はハードル高いと思うので、書籍やセミナーでいいと思います。セミナーも基本講義形式なので、一人じゃないので安心ですし。
どんな世界でも、成功している人は行動力がある人です、仮想通貨なんてそのいい例だと思います。
一通り勉強して、本当に取り組むかどうかはそのあと判断すればいいと思いますよ。
公務員は投資以外で収入を得ることは不可能です。不動産投資は「やりたくてもできない人」が多い投資なので、公務員であることを利用して取り組める数少ない投資です。
情報収集からで良いと思うので、まずは１つ何か行動してみはいかがでしょうか。
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