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お疲れ様です、軟派公務員です。

 

 以前、要件を満たしていれば(禁止されているものでなければ)公務員でも副業はできるとお話しました。

 

※見ていない方はこちらを参照ください。(現役公務員が教える!公務員でもできる副業3選! - 軟派公務員

 

 

私は、その中でも公務員には不動産投資が一番適していると考えます。

 

その理由と、不動産投資を検討している場合はどのように動けばよいのか?お話したいと思います。

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不動産投資とはf:id:sdo1208:20180623175626j:plain

まず、不動産投資とは何かという点について、おさらいしていきたいと思います。

 

不動産投資には、

・キャピタルゲイン:不動産売買で利益を得る方法

・インカムゲイン:家賃収入で利益を得る方法

の2パターンがあります。

 

そのうち、我々公務員、というか一般人が狙うのは「インカムゲイン」になります。(「キャピタルゲイン」については、よほど不動産業界全体に精通しており、かつ豊富な資産を持っていなければ戦える市場ではありません。)

 

「インカムゲイン」というと何だか複雑なように聞こえますが、要は銀行からお金を借りてアパート・マンションの大家さん(オーナー)になって、誰かに借りてもらって家賃を得るという仕組みです。もちろん管理は管理会社さんにお願いするので、手間はかかりません。

 

当然、家賃収入は返済に充てられるため、実入りは少ないのですが、その分負債額が減っていくので純資産が膨らむ。そして完済したところで土地+建物+今後の家賃収入がすべてアナタのものになります。

なぜ、公務員に不動産投資が適しているのか

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上記で不動産投資について簡単に説明を行いました。

 

それでは、上記の説明を踏まえて、1つ質問をします。

 

Q:不動産投資の中で最も大切なポイントはなんだと思いますか?

1 物件選び
2 融 資
3 管理会社
4 不動産会社の担当者

 

正解は、、、、、、

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 融資です。 

 

(えっ、物件選びじゃないの?)

 

そんな皆様からの心の声が聞こえてきますが、大事なのは融資です。

 

物件選びは二の次です。

 

それはなぜか?

 

先ほどの説明をもう一度見て見ましょう。

インカムゲインというと何だか複雑なように聞こえますが、要は銀行からお金を借りてアパート・マンションの大家さん(オーナー)になって、誰かに借りてもらって家賃を得るという仕組みです。もちろん管理は管理会社さんにお願いするので、手間はかかりません。

 

わかりましたか? 

 

お金を借りれなければ、不動産投資はできません。

 

しかし、銀行は誰にでもお金を貸してくれるわけではありません。

 

銀行としては貸し倒れリスクを負うわけですから、借りてほしい人と借りて欲しくない人がいるわけです。個人の職種や勤務先などの社会的立場、年収や保有資産を勘案した指標を「属性」と呼び、属性が高い人ほどお金を借りやすくなります。

 

そして銀行にとって、トップクラスの属性を持つ職業が公務員なのです。

 

確かに、それはそうでしょう。

 

倒産のリスクもなく、真面目な人も多い公務員。銀行からしたら、頭を下げてでもお金を借りて欲しい存在です。笑

 

私が不動産投資の担当者に聞いたところ、個人の属性は次の通りだとのことです。(※公表はされておりませんので、あくまで担当者目線での評価です。)

 

【高属性ランキング】 
  1. 資産家
  2. 公務員
  3. 医師、弁護士等の士業
  4. 大企業サラリーマン
  5. 中小企業サラリーマン
  6. 個人事業主

 

 

 なんと医師よりも位が上ではありませんか笑

 

給料は医者の半分なのに笑

 

そして属性が高いほど、金利も下がります。

 

「 お金が借りやすく、しかも低金利!」

 

これが、公務員が副業として不動産投資をすべき理由です。

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公務員が不動産投資を行う際の注意点

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公務員が不動産投資を行う際の注意点として、気をつける必要がある単語

  1. 5棟10室
  2. 家賃収入500万

この2つです。

 

なぜかというと、人事院規則によると、ある一定の規模を超えてしまうと不動産投資が「事業」として扱われてしまい、申請が必要になってしまいます。(参考URL:人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について

 

(人事院規則から抜粋)

・独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。

・独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。

・不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合

 

どちらかというと引っかかるのは「年額500万」の縛りの方だと思います。

 

アパートを1棟程度ならば問題ありませんが、事業規模を拡大していく場合は必ずぶつかる壁ですので、資産拡大を狙う場合は事前によく人事と相談しましょう。

不動産投資を始めるには

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不動産投資に興味を持ったものの、初めは何をしたらいいかわかりませんよね。

 

これは私の実体験なのですが、いきなり面談してもポイントがわからず、対等に話すことができません。逆に担当者も初心者には表面的なところしか説明しないまま物件を勧めてくるので、きちんと事前に準備をしてくことが必要です。

 

私の個人的見解ですが、

 

  1. 書籍で勉強
  2. セミナー受講
  3. 個人面談

 

のステップで進むことが望ましいと思います。

1 書籍で勉強

私が実際に購入して読んだ中で、オススメの本をご紹介します。

 

①世界一わかりやすい「公務員の不動産投資術」 

 こちらの書籍は、公務員向けに、

  • なぜ公務員が不動産投資なのか
  • 公務員の不動産投資実践方法
  • 公務員大家の実例

これらのことが詳細に記載されております。基礎的な事項が多い本ですので、教科書的な位置付けで使用するとよいと思います。

 

また、行間が広く、ページ数も200ページほどで、読みやすい本となっています。

 

 ②不動産投資の嘘 

こちらの書籍では、より具体的に、初心者が騙されやすい不動産投資における9つの「嘘」について記述されています。

 

CPMという世界的な資格を持った著者が、具体的な指標を用いて、物件購入の判断基準について説明がされており、一通り不動産投資についての基礎を身につけた方にオススメの本です。特に面談をする前には必ず一読しておくとよいと思います。(担当者より数字に強くなると思います。)

2 セミナー受講

セミナーについては、主に首都圏ですが、ほとんどのセミナーを無料で受講することができます。

 

有料の方がいい、無料の方がいい、あの会社はダメだ。そんな情報がネットでは散乱していますが、無視して構いません。無料ですごく価値のあるセミナーもあれば、大企業でも時間の無駄だったといったこともよくあります。

 

事前に自分で何を知りたいのか、その会社の強みなどを調べておくことで、ハズレくじを引く確率は減るでしょう。

 

もちろん、セミナー後は面談をセッティングすべく攻勢をかけてきますが(そのために開催しているので)、自分の知識状況に合わせて、臨機応変に対応すればよいだけです。)

 

 3 個人面談

セミナー受講で知識を一通りつけたら、あとは個人面談です。

 

面談はセミナーでついた担当者でもいいし、自分で不動産会社を探してコンタクトをとってもいいと思います。

 

個人的には、下記のような不動産会社への資料一括請求サービスを使い、気になる会社があれば、こちらからコンタクトを取るといったスタンスでよいと思います。

 

私が行っている手法としては、まず、資料を一括請求。電話がかかってくるので、先方のヒアリングに応じた上で、メールリストに入れてもらい、気になるものがあれば面談をするといった方法をとっております。

 

下記の「いえーるコンシェル不動産投資版」では、主に首都圏に強い不動産投資会社4件を扱っており、一括で資料請求が可能です。私が面接をした会社も含まれていますが、初心者だからといって嫌な顔をされることは皆無ですので、お気軽にお問い合わせしてOKです。

【いえーるコンシェル不動産投資版】

 

別に資料請求をしたから面談をしなければいけないといったことはないので、きちんと自分の意見を汲み取ってくれる担当さんを見つけることが重要です。

 

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